Capacité d'emprunt immobilier
Indique tes revenus nets, tes crédits en cours, le taux et la durée souhaités : l'outil calcule la mensualité maximale que tu peux rembourser et le montant que tu peux emprunter, avec la règle bancaire des 35 % d'endettement.
⚠️ Estimation indicative : la banque étudie aussi ton reste à vivre, ta stabilité professionnelle, ton épargne et ton apport. Le budget d'achat ne comprend pas les frais de notaire ni les frais de garantie.
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Comment est calculée la capacité d'emprunt
Les banques françaises appliquent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d'endettement, c'est-à-dire l'ensemble de tes mensualités de crédit (assurance emprunteur comprise) divisé par tes revenus nets, ne doit en principe pas dépasser 35 %. La durée d'un prêt immobilier est limitée à 25 ans (jusqu'à 27 ans dans certains cas : achat en VEFA, construction, ancien avec gros travaux).
- Mensualité maximale = revenus nets × 35 % − mensualités de tes crédits en cours.
- Capital empruntable = mensualité maximale ÷ (mensualité pour 1 € emprunté au taux et à la durée choisis + assurance mensuelle pour 1 €).
- Budget d'achat = capital empruntable + apport personnel.
Pour un investissement locatif, les banques ne retiennent en général qu'une partie des loyers attendus (souvent 70 %) dans les revenus. Cet outil ne les ajoute pas : inclus-les toi-même dans tes revenus si tu veux les prendre en compte.
Capital empruntable pour 3 000 € de revenus nets
Mensualité maximale de 1 050 € (35 %), sans autre crédit, assurance de 0,30 % par an incluse. Taux illustratifs, pas des taux du marché.
| Durée | à 3,0 % | à 3,5 % | à 4,0 % |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 146 700 € | 141 900 € | 137 300 € |
| 20 ans | 181 200 € | 173 600 € | 166 400 € |
| 25 ans | 210 300 € | 199 800 € | 189 900 € |
Arrondi à la centaine d'euros. Plus le taux est bas ou la durée longue, plus la capacité d'emprunt augmente.
Capacité d'emprunt selon les revenus (3,5 % sur 25 ans)
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Capital empruntable | Avec un crédit de 200 €/mois |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 133 200 € | 95 100 € |
| 2 500 € | 875 € | 166 500 € | 128 400 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 199 800 € | 161 700 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 266 400 € | 228 300 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 332 900 € | 294 900 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 399 500 € | 361 500 € |
Un crédit en cours de 200 € par mois réduit nettement le capital que la banque acceptera de te prêter.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
- Solder ou réduire les crédits en cours (consommation, auto) avant de déposer le dossier : chaque euro de mensualité en moins augmente le capital possible.
- Allonger la durée, dans la limite de 25 ans : la mensualité baisse, mais le coût total du crédit augmente. Compare avec le simulateur de prêt.
- Comparer les assurances emprunteur : un taux plus bas réduit la mensualité totale. Tu peux en changer à tout moment (loi Lemoine).
- Augmenter ton apport : il ne change pas le taux d'endettement, mais il augmente ton budget d'achat et rassure la banque.
- Emprunter à deux : les revenus des deux emprunteurs s'additionnent.
Questions fréquentes
Quels revenus faut-il saisir ? Tes revenus nets avant impôt, tels que la banque les retient : salaires, pensions, allocations régulières. Si tu connais seulement ton brut, convertis-le avec le calculateur brut/net.
Pourquoi 35 % ? C'est la limite recommandée par le HCSF depuis 2022 pour protéger les emprunteurs du surendettement. Les banques peuvent y déroger pour une petite part de leurs dossiers, mais ne comptez pas dessus.
Les loyers actuels comptent-ils ? Non : le taux d'endettement comprend les crédits, pas ton loyer actuel. En revanche, la banque regarde ton reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il te reste chaque mois après les charges.
Faut-il inclure les frais de notaire dans mon budget ? Oui, ils s'ajoutent au prix du bien et sont en général payés avec l'apport. Estime-les avec le calculateur de frais de notaire.
Le résultat est-il garanti ? Non. C'est une estimation : seule la banque peut te donner son accord de principe après étude de ton dossier.